Az otthonteremtés, lakás­építés a lehetséges megoldás

Nem vigasz, hogy más országokban ezek a problémák még súlyosabbak. A pandémia, amelynek kifutását – gazdasági kihatásait és főként időrendiségét illetően – nem lehet prognosztizálni, minden jövőbeli tervet képes illuzórikussá tenni. Tervezgetni azonban mégis kötelesség akkor is, ha a premisszák akár hetente változnak. Törvényszerű, hogy ilyen rendkívüli helyzetekben hajlamosak vagyunk tanácsért a történelemhez fordulni s feltenni a kérdést: mások mit csináltak és milyen eredménnyel?

Természetesen nincs múltbéli kész modell, amelyet csak másolni kell a sikerhez. Gondolatmorzsákat találunk, esetleg hasonlóságokat, amelyekből használható részmegoldások nyerhetők, de a végső megoldást nekünk kell megalkotnunk. Arra is vigyázni érdemes, hogy a gondolatmorzsák kellőképpen alátámasztottak legyenek megfelelő adatokkal, kerülendők a sok esetben számszakilag nem megalapozható történészi tálalások.

Ezen feltételekkel jutottam el a második világháború utáni Németországhoz. A háború végén megszállási zónákra osztott Németország végül 1949-ben vette fel új állami alakzatát, illetve alakzatait. A szovjet zónából a hajdani NDK, míg a háromhatalmi zónákból (amerikai, angol, francia) megszerveződött az NSZK. Az otthonteremtési, a női termékenységi mutatók és a gazdasági növekedés közötti kapcsolatokat vizsgáltam az 1950–1970 közötti időszakban, abban a korszakban, amikor német gazdasági csodáról szoktak beszélni.

A termékenységi mutató az 1945-ös 1,9-ről egészen 1965-ig fokozatosan emelkedett, és elérte a 2,47-es szintet, azaz egy szülőképes nőtől átlagban ennyi szülés volt várható. Majd 1970-ben még mindig 2,36 volt az érték, de öt év múlva már és azóta máig csak kettő alatti, egyre csökkenő értékeket látunk. A kritikus 2,0 alatti értéket már 1975-ben elérte, és sokáig süllyedt tovább. A gazdaság dinamizmusát jelző GDP-adatok is felívelő, majd tartósan kedvező értékeket mutattak.(Míg 1950–59 között 8,2 százalék,1960–69 között 4,4 százalék, addig 1970–79 között 2,9 százalék volt a növekedési átlag. Ezt követően a női termékenység és a gazdasági növekedés is máig lanyhult.)

Semmi kétség, hogy mind a népességszaporulatban, mind a gazdasági növekedésben a dinamizmust a korszakra nagyon jellemző lakásépítési boom alapozta meg, az úgynevezett Bauspar modell. Ezzel verte az NSZK mások gyakorlatát.

Mindez a neves közgazdászhoz, Ludwig Erhardhoz köthető, aki Konrad Adenauer kormányában ekkor a gazdasági miniszteri posztot töltötte be. A német kormány azt kérte polgáraitól, hogy takarékoskodjanak otthonuk megszerzése érdekében, s ha ezt megteszik, nagy összegű, nagyon kedvező kamatozású, államilag támogatott hitelforrásokhoz juthatnak, amellyel lehetséges lesz az önálló saját otthon megszerzése. A saját otthonok építéséhez a jövedelmek növekedésének ütemében fokozatosan felzárkózott a bérlakásépítés is. A robusztus gazdasági növekedésből adódó többletjövedelmekből ugyanis mind a két érdekelt fél részesült (vállalkozások és munkavállalók). Ezt jelentette az Erhard által meghirdetett szociális piacgazdaság.

Ezzel a gazdaságpolitikával a német társadalomban gyorsan felejthetővé váltak a háború utáni borzalmak, a lakhatási válság és az élelmiszerjegy-rendszer is. A múlt század hetvenes éveinek közepén már a német jóléti államról (Wohlstaat) volt divatos beszélni.

Ez volt a valóság, szinte mindenkinek volt saját gépkocsija, elkezdődött a külföldi üdülőhelyekre áramló tömeges német turizmus.

A dinamikusan növekvő jövedelmek „sajnos” arra csábítottak, hogy a németek egyre inkább lemondtak a saját tulajdonú otthonok megszerzéséről és az ezzel járó fáradalmaikról, hiszen könnyedén meg tudták fizetni
a lakbéreket is. Bérelhető lakások pedig voltak bőven. Mára a német népesség fele bérelt lakásokban él, főként a nagyvárosokban.

Az elmúlt évtizedek igazolták, hogy az állami segítséggel történő otthonteremtés és a 2,0 feletti tartós női termékenység (a népesség természetes szaporodása) másfél évtizedig kéz a kézben járt. Ehhez társult a gazdaság nagyon dinamikus növekedése, mára viszont mindhárom trend megfordult. A tartósan magas jövedelmekhez inkább a lakásbérlés, a kritikusan alacsony születésszám és a csekély ütemű gazdasági növekedés párosul. A megváltozott, tömegessé vált, eltúlzott önmegvalósító életmódba nem nagyon fér bele a gyermek vállalása és a saját tulajdonú otthon megszerzésének vágya sem.

Drámai változás ebben a helyzetben a 2015-ben kezdődő tömeges migránsbeáramlással állt be. A német állam a „Wir schaffen das” (megoldjuk) jegyében gáláns lakásbérleti díjakat fizet a migránsok által igénybe vett lakóingatlanokra, ami a bérleti árakat nagyon felverte. Kényszerintézkedésként egyes nagyvárosokban már be is kellett vezetni emiatt
lakbérstopot (pl. Berlin), mert az emberek elégedetlensége nőttön-nő „jóléti” államukkal szemben.

A német gyakorlatból nekünk célszerű a hasznos tapasztalatokat megfontolni, a károsakat pedig elfelejteni. A fő és használható üzenet, hogy az otthonteremtés és lakásépítés dinamizálja a gazdaságot, gyorsan emelkedő jövedelmeket eredményez, és egyben elérhetővé teszi a kívánatos népességszaporodást is. Az otthonteremtési programmal már el is indultunk ezen az úton, és az élet vissza is igazolt bennünket. A járványig dinamikus volt a növekedés és a katasztrofális demográfiai számok is jelentőset javultak. A járvány okozta sebek is a többletnövekedéstől gyógyulhatnak gyorsabban, amelynek forrása lehet az otthonteremtés, a lakásépítés.

Szükség van azonban néhány korrekcióra is. Vissza kell fogni az építési dinamika által okozott lakásár-dinamikát. Ebből annyi már látható, hogy a budapesti turizmus visszaesése miatt csökkentek a lakbérek. Logikus következményként a lakásárak emelkedése is mérséklődött, illetve több helyen meg is állt. Ez komoly jelzés arra, hogy a megfizethető bérleti díjak mérséklik a lakásár-dinamikát, ami elemi érdek. Ehhez viszont az kell, hogy a bérlakásfronton csökkenjenek az építési költségek és a leendő lakások fenntartási költségei is. Mindkét szektorban nagy előrelépés lenne a belengetett nullaszázalékos lakásépítési zöldhitel-konstrukció. Az ilyen finanszírozás a bérleti díjakat lejjebb fogja vinni. Nagyon észszerűen, fogyasztóbarát módon kellene a kötelező építési előírásokat is alkalmazni. Miközben fontos az energiatakarékosság, de nem mindenáron és gigaköltségekkel. Alkalmazkodni inkább az építtető leendő lakáshasználók igényeihez (és pénztárcájához) kell alkalmazkodni, semmint a lakásfelszerelés-kereskedelem lehetséges maximális kínálati szempontjaihoz. Az ingatlan teljes energiaköltségeit fedezni képes napelem kis erőmű, igen, de a légkondicionáló, légfrissítő, hiper-szuper drága biztonsági rendszerek csak a bérlők és a leendő tulajok pénztárcájának erejéig.

Több teret kellene engedni más országok pozitív, bevált lakásépítési gyakorlatának. Bőven van tapasztalat időt és telet jól álló, könnyűszerkezetes olcsó és gyors kivitelezésű épületekből, főként az amerikai kontinensen. Ezeknek inkább egyedi házak, kisebb társasházak és főként bérlemények esetén lenne létjogosultságuk, esetleg telepszerűen is olyan helyeken, ahol új ágazatok jelennek meg, ezért gyors lakhatási problémák keletkeznek, amelyek a fejlődés akadályait képezhetik. A fővárosban a hajdani rozsdaövezetek lehetnének ideális helyek az ilyen épületegyütteseknek.

Végül tekintsük át a várható hatásokat a jelenlegi helyzetből indulva. Valóság, hogy a második világháború utáni legalacsonyabb újlakás-építési éves számról sok erőfeszítéssel húszezer feletti éves építési számot értünk el. Ez még mindig nem éri el az állomány puszta számszerű reprodukálásához szükséges szintet, a meglévő állomány minőségi paramétereinek általános javulási szükségeiről nem is beszélve. Kívánatos – noha egyik évről a másikra nem lehetséges – szám az éves negyvenezer épített új lakóegység lenne.

Be lehet és kell azonban tartani a fokozatosságot. Csak a példa kedvéért, minden húszezer feletti új ezerötszáz lakás átlagosan harmincmilliós bekerülési értékkel kb. 0,1 százalékot emel a GDP-n. Az építőipar közelmúltbeli dinamikáját látva éves öt-hatezres emelkedés elképzelhető és nem túlzás. Beszélni kell a tovagyűrűző pozitív növekedési hatásokról is. Aki új lakásba költözik, új bútorokara is vágyik, rendezni kívánja kertjét stb.

Végül, de nem utolsósorban megemlítendő, hogy a lakásépítés nem egyszerűen a kommunikációban nagyon jól eladható GDP-léggömb, hanem hazai pozitív rögvalóság. A szektorban forgó pénzek hazai jövedelmeket keletkeztetnek zömében, ami maga a nemzeti jövedelem. A pandémia a munkaerőigények oldaláról még segíthet is bennünket. Többen az ágazat képviselői közül a hazai konjunktúra miatt hazatérhetnek, és a szolgáltató ágazatban dolgozók egy részét is fel lehet szívni, különösen akkor, ha folyamatosak lesznek a szükséges átképzések. Egyszóval otthonteremtés, lakásépítés egyenlő dinamizált gazdasági növekedéssel, növekvő hazai jövedelmekkel és növekvő jóléttel, de ami a legfontosabb, tovább javuló demográfiai adatokkal.

(A szerző közgazdász)