Vidék

Több földügyi jogszabályt módosított az Országgyűlés

A Magyar Országgyűlés elfogadta az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló T/1846 törvényjavaslatot, amely számos változást tartalmaz, egyebek között a termőföldek forgalmazásával kapcsolatban.

Több földügyi jogszabályt módosított az Országgyűlés
A kormány mindent megtesz a magyar föld és a magyar gazdák védelmében
Fotó: MH

A módosítások gerincét képezi a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Fftv.) és az azzal összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényt (Fétv.) érintő módosítások – hívta fel a figyelmet a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK).

Változik a helyben lakó fogalma

Bizonyára sokakat érint majd például a helyben lakó fogalmának változása. A módosítással az életvitelszerű lakóhely fogalmát váltja fel az életvitelszerű lakáshasználat fogalma, a Földforgalmi törvény az elővásárlási, előhaszonbérleti jog helyben lakáshoz kötődő eseteihez kifejezetten az életvitelszerű, tényleges ottlakás feltételét írja elő. Szintén a helyben lakó fogalmát érinti az a módosítás, amelynek köszönhetően az ugyanazon hegyközséghez tartozó településeken lakó jogosultakat ezentúl megilletik a helyben lakáshoz fűződő jogok.

A szerződésnek
A jövőben a szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is
Fotó: AgriFarming

Szigorítást jelent, hogy a helyben lakó szomszéd tulajdonában vagy használatában álló földnek, amelyre alapozza a szomszédságot, már legalább egy éve a tulajdonában vagy a használatában kell lennie. A termőföld forgalombiztonságát szolgálja az az intézkedés is, mely előírja, hogy a jövőben a szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is, attól függetlenül, hogy az hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés.

Úgyszintén a földforgalom átláthatóságát kívánja előmozdítani egy másik szabály. E szerint, ha a hatóság a 15 napos, úgynevezett előzetes vizsgálata után megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a szerződés közzétételét, ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében. Ha azonban a hatósági eljárás nem jóváhagyással zárul, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a döntésével egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a tényfeljegyzés törlése iránt.

Változik az elővásárlási sorend

A közeljövőben változik az elővásárlásra jogosultak sorrendje. A módosítás értelmében a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdésében foglalt személyi kör nemcsak a helyben lakó, hanem a helyben lakó szomszéd földműveseket is megelőzi az elővásárlási sorrendben. Ezen csoportban találhatók – többek között – a legalább 3 éve állattartó, helyben lakó földműves, akinek a tulajdonszerzéssel az állattartásához szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása a célja, ehhez meghatározott állatsűrűséggel kell rendelkeznie, továbbá szántó esetében még takarmányvállalkozásnak is kell lennie. Ugyanezen jogosulti csoportban van a legalább 3 éve 20 kilométeren belül lakó földműves is, akinek a földszerzéssel az a célja, hogy oltalom alatt álló terméket állít majd elő, vagy ökológiai gazdálkodást fog folytatni a megvásárolt földterületen.

x
Jobb helyzetbe kerül a legalább 3 éve állattartó, helyben lakó földműves, akinek a tulajdonszerzéssel az állattartásához szükséges takarmányszükséglet biztosítása a célja
Fotó: Farming Independent

2022. július 1. óta biztosított a NAK számára annak lehetősége, hogy az aránytalan haszonbérleti díjak esetében nyilatkozatot tehet a hatósági jóváhagyási eljárás során. A mostani módosítással – melynek kezdeményezésében a kamarának kiemelt szerepe van – lényegében ezen aránytalansági szabály nyer alkalmazást az adásvételek esetén is. Ennek eredményeképpen 2023. május 1-től a NAK megvizsgál(hat)ja, hogy a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10 százalékot meghaladó mértékben. A kamara ezt a helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa véleményezett hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozza meg.

Kamarai vétó a vételárnál?

A vételárat – a haszonbérleteknél már alkalmazott szabály analógiájára - aránytalannak kell tekinteni, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell, de a jóváhagyási eljárásban a földhivatal felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.

x
A NAK megvizsgál(hat)ja, hogy a föld ellenértéke ne haladja meg az átlagos forgalmi értéket 10 százalékot meghaladó mértékben
Fotó: countrylandbuyers.com

Az úgynevezett spekulatív földszerzések visszaszorítása érdekében a szerződések vizsgálatakor a jövőben azt is meg kell nézni, hogy a vevő vagy az elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá meg kell vizsgálni, hogy részükről a föld megszerzése – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.

Nő a határidő az osztatlan közösnél

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt (Foktftv.) érintő változás, hogy a tényfeljegyzéstől a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásáig, az eddigi 90 nap helyett 120 nap áll rendelkezésükre a tulajdonostársaknak, hogy mindent elintézzenek, minden dokumentumot beszerezzenek, amit végül a földhivatalhoz majd be kell nyújtani az ingatlan megosztásának átvezetéséhez. A módosítás azt kívánja elősegíteni, hogy minél több megosztási kísérlet vezessen eredményre, és a bonyolultabb, összetettebb ügyeket is meg lehessen oldani, ezzel a teljes megosztási folyamat újrakezdésével járó többletterhektől mentesüljenek a tulajdonostársak.

A tapasztalatok szerint a végrehajtási joggal terhelt tulajdoni hányadok belebelezése akadályoztatva volt, ezt a problémát orvosolja az az előírás, hogy ezek után a végrehajtással terhelt ingatlan esetén az ellenérték a követelés kielégítését kell, hogy szolgálja, így ezt a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs végrehajtási jogtól mentes tulajdonjogot tud szerezni.

A módosításokat a NAK hamarosan külön kiadványban is bemutatja.

Kapcsolódó írásaink