Olcsóbb és közösségibb lakhatást!

A 19. és a 20. század fordulóján, Budapest belső városrészeiben rövid idő alatt sok száz gangos, belső udvaros bérház épült, eklektikus, olykor reneszánsz palotákat idéző homlokzatokkal. Ezekben szinte csak az utcafronton volt jó lakni (itt lakott sok esetben a háztulajdonos), a belső udvari részeken – a cselédlépcsőházak közelében lévő – lakások már sokkal igénytelenebbek, ráadásul az alsóbb szinten lévő lakások benapozása nem kielégítő. Ezek az épületek ráadásul drágák is voltak. Egész kerületek állnak ilyen háztömbökből, amelyeket az akkori „ingatlanspekuláció” hozott létre.

Az akkori állam felismerte, hogy e folyamat ellenhatásaképpen olyan lakónegyedeket kell létrehozni, amelyek egyrészt olcsóbbak, másrészt élhetőbbek a kevésbé tehetős néprétegek számára is. Ennek szellemében épült például a Wekerle-telep, a MÁV lakótelepei, Óbudán a Gázgyári lakótelep vagy a Bárczi István-féle, úgynevezett kislakásépítési program. Ezek ma is élhető, magas presztízsű helyek. A száz évvel ezelőtti jó példák az országos lakásépítési tendenciákon gyökeresen nem változtattak, de bizonyították, hogy lehet másképpen is a lakhatási kérdéshez nyúlni az állam hathatós, célzott közreműködésével.

A helyzet ma hasonló a több mint száz évvel ezelőttihez! Gombamódra szaporodnak a hihetetlenül drágán épülő lakóparkok, amik sok vonatkozásban rosszabbak, mint a sokszor joggal negatív jelzőkkel illetett szocialista lakótelepek. A vállalkozói lakásépítés spekulációs szereppel is bír, amely többek között akadálya a demográfiai kibontakozásnak. A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) bevezetése és folyamatos bővítése, karbantartása rendkívül fontos kezdeményezés, azonban a vállalkozói lakásépítés azonnal meglátta benne a lehetőséget és a telek- és ingatlanárakban, az építési költségekben azonnal árfelhajtó szerepet vitt. Így a csok java része a vállalkozók hasznát bővítette, és a családi eladósodást erősítette.

Ezen folyamatok ellenében egy hosszú távú lakhatási programra van szükség az „olcsóbb és közösségibb” lakhatás mottójával! Ebben a demográfiai trendforduló elérése az egyik fontos cél. A Magyar Nemzeti Bank 2019-ben írta, hogy a 2,1-es termékenységi ráta eléréséhez évente kétezerrel több gyermek kéne hogy szülessen 2030-ig. Ez az elmúlt négy évben nem valósult meg, sőt ebben az évben sajnos kirívóan kevés gyermek születik. Így az MNB irányszámát módosítani kell, feltehetően inkább háromezerrel több gyermeknek kéne születnie évente a jelzett időpontig. Ez a célérték első ránézésre nem tűnik elérhetetlennek, viszont ezt a tervet sajnos az egyre csökkenő létszámú szülőképes korosztály nehézzé teszi. Három, egymással összefüggő ponton látunk mindennek ellenére kitörési lehetőséget: ez a jelenleginél korábbi szülői otthon elhagyása, a néhány évvel korábbi házasságkötés és a korábbi első gyermek vállalása. Ezt tartjuk a demográfiai trendforduló érdekében az egyik legfontosabb lépésnek.

A kormány helyesen ismerte fel, hogy az első lakáshoz jutás célzott támogatása az otthonteremtési támogatásban eminens feladat. A minap bejelentett csok plusz nagyon sok pozitív elemet tartalmaz, a hitel bőkezűbb egy, kettő és három gyermek esetében, az alacsonyabb, tízszázalékos önrész is kedvező elem. Véleményünk szerint azonban ez azon fiatalok számára érhető el, akik a magas havi törlesztéshez szükséges jövedelemmel rendelkeznek. Az alacsonyabb jövedelmű többség számára az első lakáshoz jutás még mindig elérhetetlen. Véleményünk szerint a hitelezés könnyítése „beleugrást” jelent a lakástulajdonlásba a sokkal kedvezőbb „belenövés” helyett. A „belenövést” egy speciális – csak erre a korosztályra kidolgozandó, a csok pluszt kiegészítő – bérlakásprogram jelenthetné. Korábban már léteztek ilyenek, például fecskeházprogramok. Amennyiben ezt a bérlakásprogramot a köztisztviselők, pedagógusok, egészségügyben dolgozók körében indítjuk, akkor speciális szabályok biztosíthatják a fokozatosságot az első, bérleményként működő lakhatásból a későbbi – a családnagysággal fokozatosan bővülő – lakástulajdonlás felé.

A megújított fecskeházprogramot az állam és az önkormányzatok együttműködésével lehet hatékonyan kivitelezni. Az önkormányzatok tulajdonában lévő bérlakásállományra alapozva támogathat az állam kifejezetten a fiatalok, mégpedig a 25 év alattiak számára lakáspályázatok kiírását (akár egy nagyobb lakásba több fiatal beköltözésével is számolva) – amelyhez az állam a pályázatok sikeres lebonyolítása után meghatározott összeget biztosítana az önkormányzatoknak fejkvótaszerűen ötéves bérleti jogviszony és a kötelező előtakarékoskodás teljesítése esetén. Ez évente néhány milliárdot igényelne az állami költségvetésből. A megoldás nem igényli új lakások építését, csak a meglévő, üres bérlakások egy részének erre a célra való igénybevételét. Emellett javasoljuk olyan fecskeházak építését is, amelyek olcsó bérű lakások lennének, már a 25–30 éves korosztályba tartozó fiatal párok számára. Évente néhány száz ilyen jellegű épület építésével számolva 2030-ig egy jelentős ifjúsági bérlakásalapot lehetne létrehozni és menedzselni. Megfontolandó az is, hogy az újlakás-építések kapcsán az önkormányzatokkal kötendő területfejlesztési megállapodásokban néhányszázaléknyi ifjúsági bérlakást kelljen építeni, és azokat önköltségi áron az önkormányzat vagy a már említett ifjúsági bérlakásalap rendelkezésére bocsátani. E három módszer együttesen biztosíthatná az MNB által meghatározott, évente 3000 főnyi többletszületést.

Ez a lépés azonban nem elegendő! Mindenekelőtt meg kellene tenni ugyanazt a lépést, amelyet az állam a példamutatásával már száz évvel ezelőtt megtett: olcsóbbá, méghozzá lényegesen olcsóbbá kellene tenni a lakásépítést! Melyek lehetnek ennek a módszerei? Példamutató mintaprogramok, a helyszíni élőmunka csökkentése érdekében az üzemi előregyártás, továbbá olcsóbb, hatékonyabb, könnyebb szerkezetek alkalmazása. A mai magyar építészeti gyakorlat túl sok betont, nehéz szerkezetet alkalmaz ott is, ahol nem kéne. „A fenntartható lakóháznak nagyon kicsi az energiaigénye, magas fokú a hőszigetelése, minimális vizet használ, nem pazarol, külsőleg jól leárnyékolt, kevés konyhai gép pazarolja az áramot, azok is optimalizált időszakban működnek, miközben valamilyen szinten önellátó” – hangzott el egy nemrég tartott építési konferencián.

A „közösségibb” lakhatás alatt azt értjük, hogy szociológiai modellekre van szükség. Ilyennel a MÁV-telepek és Wekerle is rendelkeztek – a lakóparkok esetében viszont a fő szempont az eladható alapterület maximalizálása. Jelenleg folyik az Óbudai Egyetem Ybl Miklós Építéstudományi Karán két minta-lakóterület tervezése, amelyben számos közösségi szempont érvényesül. Az egyik ilyen a lakásválaszték meghatározása, ahol biztosítani kell ötszázaléknyi lakóegységet az ifjúság és szintén ötszázaléknyit az idősek lakhatására. Ezek a speciális bérlakások a lakóterületen belüli mobilitást is indukálják, ezzel létrehozva a körkörös lakhatás eszméjét. Fontos eleme a tervezési programnak az, hogy a lakóépületekben lesznek olyan közösségi terek, amelyek a lakásokat jótékonyan egészítik ki, így a lakóterület a teljesebb élet szolgálatába állhat. Újszerű gondolat az is, hogy a lakóterületet úgy kellett tervezni, hogy azt a lakóközösség fogja fenntartani és működtetni. Így nemcsak a lakóegység létesítése, hanem a további élete is fenntarthatóvá válik.

Ezzel a néhány gondolattal kívánunk a lakhatás témájához hozzászólni, hátha vannak benne olyan elemek, amelyeket érdemes megfontolni az otthonteremtési támogatási rendszer továbbfejlesztése során.

A szerző volt országgyűlési képviselő, címzetes egyetemi docens,
a Magyar Közgazdasági Társaság Demográfiai Szakosztály elnökségi tagja