Krónika

Benapozottság, kilátás, beépíthetőség, intimitásvesztés?

Mit tehetek, ha a szomszédos telken egy akkora házat építenek, amely teljesen beárnyékolja az én házamat?

Aki már építkezett, vagy szükségszerűen átélte a szomszédos telken történő építkezést a címben felsorolt fogalmakat biztosan ismeri, és megtapasztalta a fogalmak tényleges jelentését. Nem lepődne meg azon sem, ha egy ehhez hasonló cikket olvasna bármely újság tényfeltáró oldalán:

„A városi élet mindig is tartogatott meglepetéseket, de most egy olyan fejleményről kell beszámolnunk, amely minden korábbinál különlegesebbnek tűnik. Szemtanúi lehetünk egy különleges építkezési projektnek, amely során a szomszéd ingatlan tulajdonosa úgy döntött, hogy épít egy olyan házat, amely egyszerűen mindent eltakar – még magát a Napot is! A nappalim már csak éjszakai használatra alkalmas.”

Benapozottság, kilátás, beépíthetőség, intimitásvesztés?
Képünk illusztráció
Fotó: AFP/Hans Lucas/Adrien Nowak

Az elmúlt években jelentkező építkezési láz, nem mindenki számára jelent örömet. Az egyik gyakori probléma, amivel a háztulajdonosok szembesülnek, az a helyzet, amikor a szomszédjuk egy olyan házat épít, amely nem csak kilátást, hanem az otthonukban beeső természetes fényt is eltakarja. De mi a helyzet, ha valaki úgy érzi, hogy jogait megsértették ilyen esetben? Ebben a cikkben vizsgáljuk meg, milyen jogi lehetőségek állnak rendelkezésre Magyarországon, ha a szomszédos telken egy akkora házat építenek, amely teljesen beárnyékolja az én házamat.

A jelenlegi szabályok szerint az építkezések megkezdését elég csak bejelenteni, nem kell a szomszéd beleegyezése az építkezéshez, ha pedig valaki túlépíti a jóváhagyott építési tervekben meghatározott lehetőségeit, a tapasztalatok alapján a károsult futhat a pénze után.

Számos indítvány, kérelem kezdeményezte ismét, hogy a hatóságok mindig kérjék ki a szomszédok beleegyező nyilatkozatát az építési engedély kiadásához, ahogy az régebben az építési szabályok egyszerűsítése előtt történt.

Az egyszerű hatósági bejelentések esetében reménytelen a szomszédok helyzete, hiszen semmiféle hatósági eljárás nem előzi meg az építkezést, így sehol nem lehet előzetesen megfogalmazni a kifogásokat. Az építési engedély esetében pusztán a hatósági eljárás során tehet észrevételeket a szomszéd, és pert indíthat a szerinte jogszabálysértő építési engedéllyel szemben. A szomszédok beleegyezésére az egyszerű bejelentés 2016-ban történő bevezetése előtt sem volt szükség, de akkor még létezett fellebbezés, ami egy erős kontroll volt, hiszen a fellebbezés miatt nem lehetett még az építési engedély alapján építeni. A hatályos eljárás rend szerint, aki megkapja az építési engedélyt, ezzel már meg is kezdheti a munkálatokat, annak ellenére ha a szomszéd keresetet ad be a hatósági döntéssel szemben. Az esetek döntő többségében a bírósági döntésig felépül a ház.

Az építkezési jogviták elkerülése érdekében a legjobb, ha a szomszédok időben és nyíltan kommunikálnak egymással, és igyekeznek megtalálni a kompromisszumot. Mielőtt bármilyen jogi eljárást indítanánk, fontos megértenünk az alapvető jogokat, amelyek minden magyar állampolgárt megilletnek. Az építési jogoknak és korlátoknak pontosan meg kell felelniük a helyi építési szabályzatnak, amit az önkormányzatok állítanak össze. Az ilyen szabályzatok részletesen körülírják, hogy milyen méretű és magasságú épületeket lehet építeni egy adott területen. Ha a szomszédos építkezés nem felel meg ezeknek a szabályoknak, az azonnal felveti a jogsértés lehetőségét.

Néha az erő a számokban rejlik. Ha több szomszéd is szenved ugyanattól a problémától, célszerű lehet összefogni, és közösen fellépni az ügyben. Az ilyen csoportoknak több súlya lehet a hatóságok szemében, és hatásosan képviselhetik az érdekeket.

Az első lépés mindig a jó szomszédi kapcsolatok fenntartása és az egyeztetés. Ha szomszédja tervez egy építkezést, amely az Ön ingatlanát érinti, javasoljuk a kölcsönös egyeztetést. Az építtetőnek is kötelessége felvilágosítást adni terveiről, és megfontolni az Ön észrevételeit.

Ha az egyeztetés nem vezet eredményre, vagy az építtető nem hajlandó figyelembe venni az észrevételeit, keressen fel egy ingatlan- vagy tervtanácsadót. Ők segíthetnek az ingatlanjog és az építési szabályok terén.

Ha az egyeztetés és a tanácsadás sem vezet megoldáshoz, forduljon a helyi önkormányzathoz vagy az illetékes területfejlesztési hatósághoz. Ezek a hatóságok ellenőrzik az építkezési terveket és azok összhangját a helyi építési előírásokkal. Az építési engedélyek kiadása során az ilyen hatóságoknak mérlegelni kell az Ön jogait is.

Fontos hangsúlyozni, hogy minden jogi eszköz használata előtt érdemes megfontolni az ügynek a hosszú távú hatásait, és először megpróbálni békés és megegyezésre törekvő megoldásokat találni a szomszéddal való együttműködés révén. A jogi eljárások hosszadalmasak és költségesek lehetnek, és nem mindig garantálják a probléma ideális megoldását. Az ügyvéd segítségével pontosabban meg tudjuk határozni a konkrét helyzethez igazodó eljárások módját.

Egy építkezés az építésügyi, szakhatósági és egyéb közigazgatási előírások szerint hiába jogszerű, attól még a polgári jog szerint megállapítható lehet a szomszéd ingatlanban keletkező kár. Amennyiben ugyanis az építkezés a szomszédos ingatlan intimitását, benapozottságát, kilátását, beépíthetőségét szükségtelenül zavarja, hátrányosan befolyásolja, azzal az ingatlan forgalmi értékét csökkenti. Az új építménynek a jog szerint a már meglévőhöz kell igazodnia.

A benapozottság, a kilátás és a beépíthetőség könnyebben megfogható fogalom, de mi az az intimitásvesztés? Ez akkor lép fel, ha az új szomszéd az ablakából például szükségtelenül belelát a tulajdonos és családja életébe.

Kevesen tudják, hogy a szomszédok bizonyos terveket akkor is megismerhetnek, ha az építtető nem ad át semmilyen iratot. 2021. január 1-jétől nyilvánosan hozzáférhetővé váltak az egyszerű bejelentés olyan dokumentációi, amelyek segítségével a szomszédok és egyéb tulajdonosok már legalább egy hozzávetőleges képet kaphatnak arról, hogy mi fog épülni a szomszédos telken?

Talán reménysugár lehet, hogy az Építési és Közlekedési Minisztérium elkészítette a magyar építészetről szóló törvény koncepcióját. Az ÉKM tervei szerint az egyszerű bejelentést tudomásulvételi eljárássá alakítanák át, amelynek során a tervek jogszabályi követelményeknek való megfelelését a hatóság ellenőrizné, és helyszíni szemlét is tartana az ingatlanon. A jelenlegi rendszerben – a szomszédok mellett – az építtetők is kiszolgáltatottak, mert általában csak a beruházás végén derül ki, hogy ha valamilyen probléma van az épülettel. Az ÉKM koncepciója szerint a törvénynek 2023. július 1-jétől hatályba kellett volna lépnie, de még az Országgyűlés nem tárgyalta.

A szomszédságban történő építkezés és az ezzel járó intimitás csökkenésének problémája sok embert érinthet, és jogi intézkedések segítségével lehet próbálkozni a helyzet kezelésében. Fontos azonban megjegyezni, hogy a jogi eljárások bonyolultak és hosszadalmasak lehetnek, és először érdemes megpróbálni megegyezni a szomszéddal szemben, mielőtt jogi útra lépünk.

Fontos: Ez a cikk csak tájékoztató jellegű, és nem helyettesítheti a személyes jogi tanácsadást. Minden egyedi helyzet más, egyedi jogi tanácsadást igényelhet.

Kapcsolódó írásaink