Fizetési nehézségek esetén a tulajdonos is tehetetlen

Ha bármelyik fél – bérbeadó vagy bérlő – élethelyzetében változás történik, ami érinti a fizetési feltételeket is, akkor mindkét fél a megegyezésben érdekelt – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Kifejtette, a megállapodás keretei széles skálán mozoghatnak: a bérleti díj részleges, de végleges elengedésétől vagy átütemezésétől kezdve egészen addig, hogy a bérlő a nehéz hónapok alatt csak a havi rezsi- és közös költségeket fizeti meg, és az elmaradt bérleti díjakat később fizeti meg. Szintén sokan nyúlnak ahhoz a megoldáshoz, hogy a kaució nyújt fedezetet az átmenetileg vagy véglegesen elengedett bérleti díjakra. Egy viszont minden megoldásban közös – figyelmeztetett – a változtatásokat érdemes írásba foglalni.

A szakember kérdésünkre kifejtette, a szerződések automatikus hosszabbítását az eredeti megállapodásnak kell tartalmaznia. A legtöbb bérleti szerződés határozott időre kötik a felek, ami a lejárat után határozatlan időre hosszabbodik meg általában 30 napos felmondási határidővel. Ha a szerződés viszont időközben lejár, és további megállapodás nélkül szűnik meg, akkor senki sem kötelezhető a hosszabbításra. A megegyezés azért is mindkét fél érdeke, mert a vitás kérdésekkel kapcsolatos jogérvényesítés ugyanúgy folytatódhat mint a koronavírus megjelenése előtt. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogyha a szerződés ettől eltérően nem rendelkezik, akkor a bérlő például nem tagadhatja meg önkényesen a bérleti díj megfizetését vis maior helyzetre hivatkozva, de a bérbeadó sem változtathat önkényesen az eredeti megállapodás feltételein. Erre vonatkozóan még nem történt jogszabálymódosítás.

Az Otthon Centrum lapunk megkeresésére azt válaszolta, az is előfordulhat, hogy okafogyottá válik az adott városban való élete (jellemző példa a turizmusban, vendéglátásban foglalkoztatott, aki azért költözik egy turisztikailag kiemelt településre, mert ott tud, akár idényjelleggel, akár folyamatosan munkát vállalni, jövedelemhez jutni). Hasonló a helyzet a fiatalok esetében is. Mivel életpályájuk elején tartanak, legtöbbjük nem rendelkezik megtakarítással, hónapról hónapra képesek csak biztosítani önálló életüket. Ha azonban a munkalehetőség megszűnik, nem feltétlenül tudják fenntartani az albérletet, előfordulhat, hogy a szerződésükben rögzített felmondási időnél rövidebb idő alatt kiköltöznének, és szeretnék a kauciót minél hamarabb visszakapni a bérbeadótól. Ugyanakkor szakértői, közvetítői tapasztalat, hogy a bérbeadók egy része ezt az összeget elkölti, és a bérlő általi felmondás esetén inkább az összeg lelakását választja.

A válaszból kiderül még, a fizetési nehéz­ségekre a bérbeadók nem egyformán reagál­nak. Egy idős rokon halálával megüresedett olyan lakás, amit a család a jövőre nézve tartalékként megtart, és átmenetileg bérbeadással hasznosít kiegészítő jövedelemforrás, míg egy befektető, aki saját tőke mellé hitelt is vett fel a kiadott ingatlanához/ingatlanára, teljesen máshogy fogadja bérlője fizetési nehézségét. A most bevezetett hiteltörlesztési moratórium elvileg segíti a helyzetet, de nehezebben tud kedvezményt adni az, akinek magának is kötelezettsége van, vagy a lakásbérbeadás biztosítja a megélhetését. Aki viszont szeretné megtartani a fizető, jó bérlőt, az vagy teljesen elengedi a bérleti díj fizetést – például jövő januártól részletekben való visszatörlesztést tesz lehetővé –, vagy jelentős kedvezményt ad a kihirdetett vészhelyzet végéig.

Az Otthon Centrum ugyanakkor felhívta még a figyelmet, a különleges helyzet önmagában nem jogalap a szerződéshosszabbítás kierőszakolására. Sajnos az albérletek túlnyomó többségében a szerződés egy internetről letöltött tervezet, amit némi változtatással írnak alá, ügyvédi közreműködést üzleti célú ingatlanokhoz, illetve az elszámolhatóság miatt vesznek igénybe, és a feleknek is fontos, hogy ne csupán formális, hanem megfelelő és precíz szerződése legyen. Ezzel együtt a bérleti szerződések jelentős része nem tartalmaz közjegyzői okiratot a felmondás vagy lejárat esetére. Ha egy bérlő elveszít mindent, és nem költözik ki, akkor csak hosszú, akár több éven át elhúzódó peres eljárás során tudja kitenni a tulajdonos, ha van közjegyzői okirat, akkor azonnal végrehajtható a birtokba vétel. A jelenlegi helyzetben fennálló bírósági szünet pedig tovább növelheti az amúgy sem rövid peres eljárás idejét.