Fővárosi ingatlan is lehet az állapota miatt eladhatatlan

A legnehezebben eladható ingatlanok körét több dimenzióban érdemes vizsgálni – válaszolta lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az egyik az ingatlanok egyedi sajátosságát foglalja magában, ilyen például, ha a tulajdonjogi viszonyok nem tisztázottak vagy egyéb akadály merül fel az értékesítés során – például gyámhivatalt kell bevonni –, osztatlan közös tulajdonban van az ingatlan megvásárolni kívánt része, és a különböző tulajdonosok között még a használati megosztásról sem született megállapodás. Hasonló probléma lehet, ha a tulajdoni lapot megtekintve szembesül a vevő olyan sajátosságokkal, mint például amikor vezetékjog vagy szolgalmi jog van bejegyezve az ingatlanra. Ezek jelentősen megnehezítik az eladást, bár az esetek az egyedi sajátságaik miatt nehezen tipizálhatók.

Az értékesítés könnyedségét és nehézségét alapvetően az ingatlan elhelyezkedése és típusa határozza meg – mutatott rá Balogh László. Az elmúlt évek áremelkedése miatt a kereslet az olcsóbb ingatlanok irányába tolódott el – ezek a kisebb alapterületű, nem központi fekvésű ingatlanok egy-egy településen belül – de a települések között is egyre nagyobbra nyílik az olló. A szakértő kiemelte, jelenleg például a fővárosban több mint négyszer annyiba kerül átlagosan egy négyzetméternyi lakóingatlan (721 ezer forint négyzetméterenként) mint a községekben. Így ha az ingatlan egy olyan kistelepülésen található, ami nem valamelyik üdülőövezetben vagy nagyváros vonzáskörzetében helyezkedik el, akkor szinte borítékolható, hogy a nehezen eladható kategóriába esik.

Ugyanígy meghatározhatja az ingatlan eladhatatlanságát a lakás vagy ház állapota is a szakember szerint. A jelenlegi árak mellett a vevők kétszer is meggondolják, hogy egy fővárosi vagy nagyvárosi közepes vagy felújítandó állapotú ingatlanért kiadjanak-e több tízmillió forintot. Ez megmagyarázza azt is, hogy miért vannak Budapesten is eladhatatlan ingatlanok, ugyanis egy budapesti felújítandó lakóingatlan átlagos kínálati négyzetméterára nagyjából kétharmada a jó állapotúakénak. Bár az árak közti szórás önmagában még nem lenne akadálya az értékesítésnek, de ha figyelembe vesszük, hogy a négyzetméterárak alapján átlagosan egy felújítandó negyven négyzetméteres lakásért is majdnem 25 millió forintot kérnek a tulajdonosok a fővárosban, akkor ezek az ingatlanok könnyen kerülhetnek az eladhatatlanul drága kategóriába a vevők fejében. Még akkor is, ha lenne rá pénzük, viszont a felújítás költségeivel együtt már megfizethetetlenné válnak ezek a lakások és házak.

Az, hogy a vevők inkább a kisebb lakóingatlanokat keresik, az elmúlt négy évben az értékesítési időkben is megmutatkozott. Kérdésünkre válaszolva Balogh László elmondta, a kétgenerációs ingatlanokat (amelyeket a közvélekedés szerint nehezebben vagy később lehet eladni) viszonylag nehéz beazonosítani a hirdetések között, ezért kérdésünkre a legalább száz négyzetméteres és legalább ötszobás házak értékesítési idejét vizsgálták. Az e paraméterekkel rendelkező házak megkérdezett magánszemély tulajdonosai 2016-ban még 150 nap alatt tudták ezeket eladni a községekben, 2019-ben pedig már 210 napra volt ehhez szükségük átlagosan. A megyei jogú városokban és a városokban érdekes módon lerövidült ezeknek a nagyobb alapterületű családi házaknak az átlagos értékesítési ideje 144 napról 92 napra, illetve 139 napról 121 napra. Az viszont alapterülettől függetlenül is kimutatható, hogy a rosszabb állapotú házak lassabban értékesíthetők: 2019-ben a magánszemélyek sikeres házeladásához a fővárosban jó állapotú ingatlanok esetében átlagosan 81, a felújítandók esetében pedig 96 napra volt szükség. A községekben a jó állapotúakat 102, a felújítandókat 112 nap alatt adták el, a megyei jogú városokban nem volt érdemi különbség a házak eladási ideje között az állapot függvényében: 82-85 napra volt szükség átlagosan. A városokban pedig a jó állapotúakat 73 nap, a közepeseket pedig átlagosan 83 nap alatt tudták eladni a tulajdonosok. Érdekes, hogy nem mutatkozik szignifikáns különbség a sikeres lakásértékesítések idejében az állapot miatt.