Gazdaság

Gombamód nőnek az új irodaépületek

Ahogy a meglévő állomány és az új fejlesztések esetében, a bérleti kereslet legnagyobb része is a Váci úti irodafolyosóra összpontosul, amely az összes harmadát teszi ki

Továbbra is jelentősek az irodaépítések Budapesten, viszont a létesítmények átlagos kihasználtsága meglehetősen alacsony szintre esett a tavalyi év végére.

A budapesti modern irodaállomány tavaly év végén 3,63 millió négyzetmétert tett ki, amelyből 3,02 millió négyzetméter (83 százalék) a bérbeadásra kínált terület, 0,61 millió négyzetméter pedig a tulajdonosok saját használatában álló terület volt – közölte a Magyar Nemzeti Bank. Az irodapiac kihasználatlansági rátája 2018 folyamán összességében enyhe csökkenést mutatott a 2017 végi adathoz képest, de ez az enyhe csökkenés egy rendkívül élénk kereslet- és kínálatoldali aktivitás eredményeképpen jött létre. A teljes irodaállomány arányában mért 7,3 százalékos kihasználatlansági ráta a valaha látott legalacsonyabb szint a budapesti irodapiacon. A bérletre kínált irodaterületek átlagos kihasználatlansági rátája 8,8 százalékon állt 2018 végén.

A tavalyi évben kiemelkedő volumenű újiroda-átadás történt a budapesti irodapiacon. Az év során 231 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adták át Budapesten, ami a 2017-ben megvalósult új átadások majdnem háromszorosa és legutóbb 2009-ben volt példa ilyen mértékű új irodakínálatra. A budapesti irodapiacot rendkívül élénk fejlesztési aktivitás jellemzi, 2018 végén csaknem 480 ezer négyzetméter új terület kivitelezése volt folyamatban, amely az elkövetkező két–három évben jelenik meg új kínálatként a piacon. Ezen épületek elkészültével összességében a 2018 végén meglévő budapesti modern irodaállomány tizenhárom százalékának megfelelő új irodaterület jelenik majd meg. A tavalyi adatok alapján 2019-re 126 ezer négyzetméter új iroda átadása várható, és ennek negyvennégy százalékát már előbérleti szerződésekkel lekötötték a bérlők.

Az idei évre várt átadások aránylag magas előbérleti arányából kiindulva, idén is folytatódhat a kihasználatlansági ráta csökkenése. Újabb fejlesztések elindulásával, illetve a folyamatban levő építkezések esetleges csúszásával a 2020-as és 2021-es átadások volumene várhatóan még növekedhet a következő negyedévek során. A 2021-es várható átadással egyelőre három irodaprojekt kivitelezése folyik, ezek közül kettő tulajdonos általi használatra készül, egy pedig a bérlő igényei szerint épülő (built-to-suit) irodaház.

A Váci úti irodafolyosón túl a Dél-Buda és a nem központi Pest alpiacokon jelentős irodafejlesztési aktivitás mutatkozik, továbbá a Pest központ alpiacon is számottevő új irodaterület épül. A budapesti modern irodaterületek 24 százaléka (878 ezer négyzetméter) a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik és jelenleg itt a legnagyobb az új­iroda-építések volumene is, továbbá a fejlesztők terveiben szereplő, de még el nem kezdett projektek közül is itt épül majd a legtöbb. A folyamatban levő és tervezett fejlesztések alpiacok közötti eloszlása alapján, a korábbi évekhez képest a nem központi Pest alpiacon – főként a Róbert Károly–Hungária–Könyves Kálmán körút mentén – tapasztalható megnövekedett fejlesztési aktivitás. Az épülő és a meglévő irodaállomány arányaként számított megújulási ráta a Dél-Buda és a nem központi pesti alpiacokon mutat kiemelkedő értékeket a következő két–három évben. Az elmúlt évekhez hasonlóan, 2018-ban is erős bérleti kereslet jellemezte az irodapiacot, amelynek eredményeképpen jelentős volumenű új átadások mellett is csökkenni tudott a kihasználatlansági ráta. Tavaly a teljes bruttó irodapiaci kereslete 536 ezer négyzetméter volt, megközelítve a 2015-ös csúcsév (538 ezer négyzetméteres) keresleti volumenét. Tavaly ebben a tekintetben és arányaiban is nagyobb szerep jutott az új bérbeadásoknak, amit a szűkebb mennyiségű új kínálat az elmúlt években nem tett lehetővé. Ahogy a meglévő állomány és az új fejlesztések esetében, a bérleti kereslet legnagyobb része is a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik, a teljes kereslet több mint harmada ezen az alpiacon realizálódik. A tavalyi adatok alapján a legkedveltebb helyszínek közé sorolhatók még a Dél-Buda, a Pest központ és a Belváros alpiacok, ahol a bérelt területek alapján a bérleti tranzakciók rendre 14, 12, 12 százaléka csapódott le.

Az irodapiac nettó bérbeadásainak bérlői tevékenység szerinti összetétele a korábbi évekhez képest nagyobb kiegyensúlyozottságot mutatott 2018-ban. A bérletiszerződés-megújításoktól szűrt nettó bérbeadásból lényegében egyenlő arányban vették ki a részüket az informatika-távközlés, a vállalatok közötti szolgáltatás és kereskedelem, a pénzügyi szolgáltatás, az állam-közszolgáltatás, valamint a gyártás–ipar–energia szektorok. A közszolgáltató szektor aktív irodapiaci jelenléte 2018 során végig mérhető volt, és a megelőző két évhez képest lényegesen nagyobb területigénye lépett fel.

A budapesti irodák átlagos kínálati bérleti díja az elmúlt években folyamatos növekedést mutatott és 2018-ban összességében 7,1 százalékkal emelkedett. A legszembetűnőbb emelkedést a legkedvezőbb elhelyezkedéssel és magas minőségi színvonallal bíró elsődleges (prime) irodák kínálati bérleti díja mutatta, amelynek szintjét 2018 végén 25 euro/négyzetméter/hó szinten regisztrálták az ingatlanpiaci tanácsadó cégek.

Kapcsolódó írásaink

A magyarhirlap.hu weboldal sütiket (cookie) és különböző kódokat használ a megfelelő működés, elemzések készítése, a felhasználói élmény fokozása valamint az Ön számára releváns, személyre szabott ajánlatok összeállítása érdekében. Ezek használatát az Elfogadom gomb megnyomásával jóváhagyja. Bővebb információt az Adatkezelési Tájékoztatónkban talál.

Elfogadom