Belföld
A bérlakásépítésnél előnyösebb a saját otthonhoz jutás
– A baloldali ellenzék bírálata szerint inkább bérlakásépítésre lenne
szükség. Miért előnyösebb a saját lakáshoz jutás, mivel járna az állami
bérlakás építés?
- A saját tulajdonú otthon a magyar társadalom preferencia sorrendjében elsődleges. A mi társadalmi kultúránkban a munkaerőpiacra történő belépést a saját lakás könnyíti, míg a gyermekvállalásnak szinte már az előfeltétele. A lakásvásárlásban és az építésben a munkavállalók, illetve a családok aktív szerepet vállalnak, hiszen szükség van önrészre, és a későbbiekben a lakás fenntartását is önállóan kell megoldani. Érzik, hogy tulajdonuk van, a tulajdonosi pozíció pedig felelősséggel is jár – fogalmaz Lentner Csaba közgazdász professzor.
Tehát a tulajdonlást elősegítő koncepció tevékeny közreműködést igényel a lakásra vágyóktól, míg az albérleti piacon csak egy passzív szerepük lenne.
Fizeti az albérlő az albérleti díjat, de a lakás soha nem lesz az övé. Ebből önálló, fenntartható egzisztencia soha nem jöhet létre. Helyes a kormánynak az a felismerése, hogy a lakástulajdonosok, ne pedig a lakásbérlők nemzete legyünk. Az állami támogatási rendszerünk, a személyi jövedelemadó struktúrája, a munkabérek folyamatosan emelkedő szintje is a saját otthon szerzést szolgálja.
A széles körben elterjedt CSOK, a falusi CSOK, a babaváró hitel, és most szeptember elsejétől az Otthon Start Hitelprogram egymáshoz jól illeszkedő kormányzati támogatási formák, amelyek között az átjárhatóság is biztosított.
Hatékony tehát a magyar otthonteremtési támogatási rendszer, másrészt a bérlakásépítési programok egyrészt többe kerülnének az államnak, másrészt egy életen át függő helyzetbe hoznánk azokat a fiatalokat, családokat, akik állami bérlakásban élnének, illetve a bérleményben élésre rendezkednének meg. Mondhatom, aki az albérletben történő élethelyzetre rendezkedik be, és figyelmen kívül hagyja a széles körű otthonteremtési támogatásokat, az sajnos jó eséllyel csak albérlő maradhat. Az albérleti lakásokra épülő forma társadalmi szinten is egy passzív élethelyzetet eredményezne a polgári társadalom lényege pedig az önálló, fenntartható, innovatív családi életstratégiák, életformák kialakítása, amiben a lakhatás saját és állami támogatásokkal biztosított módja egy tartós, versenyképes, előbbre vivő megoldás. Jó úton járunk e tekintetben is.
Az árplafon védi a vásárlakókat
- Ugyancsak gyakran hangzik el, hogy a kereslet növekedése az
ingatlanárak emelkedéséhez vezet, mennyire tudja ezt kordába szorítani a
programban maximalizált négyzetméterár?
- Ideig-óráig lesz csak ingatlan áremelkedés. A lakáspiacot az állami szabályozás egyensúlyi állapotba kell, hogy helyezze, ahol később az ingatlan áremelkedés csak az értékemelkedés függvényében lesz lehetséges. Az Otthon Start Programban egyrészt a felvehető hitel mértéke, az ingatlan értéke, de még az egy négyzetméterre jutó maximális ár is meghatározott. 1,5 millió Ft/négyzetméter ár feletti lakásokra nem lehet igénybe venni a kedvezményes, 3 százalékos hitelt.
Én néhány hónappal ezelőtt a multinacionális élelmiszerláncok mohó árdrágítását megakadályozó hatósági árszabályozás, majd a hatósági árrésstop mintájára javasoltam, hogy a lakáspiaci árakba is avatkozzon be az állam. Az Otthon Start Program érvényesülését segítő kormányrendelettel ez most megtörtént, hiszen a jogszabályalkotó mind a maximális vételi, építési árakat, mind a fajlatos, négyzetméterre jutó árakat leszabályozta.
Az építőipari kivitelezőnek, de még az építőanyag kereskedőnek is ehhez kell igazodni. Nyilván 1,5 millió forint/négyzetmétere ár alatt rövid távon emelkedni fognak a lakás négyzetméterek, de fölébe már nem tudnak menni, hiszen a lakás az eladó, illetve a kivitelező nyakán marad. Másrészt az aktív államvezérelt modellünkben a jogszabályalkotó nem csak a keresleti oldalon lévőkre érvényes árakat, feltételeket szabályozta, hanem egy másik kormányrendelettel a kivitelezők munkáját is megkönnyíttette, ezáltal a lakáskínálati oldal élénkülése várható.
A 250 lakásos társasházakban, ahol a lakások legalább 70 százaléka megfelel a 100 milliós felső eladási árnak, illetve négyzetméterenként nem több mint 1,5 millió forint, kiemelt kormányzati státuszt kapnak.
A finanszírozó oldalon a kereskedelmi bankrendszer készen áll arra, hogy ne csak az egyes lakásvásárlókat, illetve építőket támogassa, hanem a 250-es, vagy annál nagyobb blokkok megépítését is. Van pénz a kereskedelmi bankokban, akiknek a hitelkihelyezése többszörösen biztosított lesz, hiszen óriási az igény a nagyobb várásokban, ipari övezetekben a saját tulajdonú lakások kivitelezésére. A bank oldaláról pedig az ingatlanra nyújtott hitel, és a mögötte álló ingatlan jelzálogjog biztos fedezetet jelent.
- A gazdaság mely területeire lehet hatással a program?
- Az állam által koordinált lakásépítési programok bővítik a nemzetgazdaság teljesítményét, felpörgetik az építőipart, amely utóbbi az elmúlt években sajnos nem a legjobb formáját mutatta. A többlet termelés értelemszerűen a foglalkoztatás emelkedését is kiváltja. Amennyiben a lakásokra vonatkozó árszabályozás a hitelprogram keretei között érvényesül, úgy inflációs veszélytől hosszabb távon nem tartok.
- Mennyi idő múlva jelentkezhetnek a közvetlen hatások?
- Jövőre már érezhetően meg kell mozduljon a kivitelezői szektor, az első otthon birtokba vételekre is sor kerülhet. Az első, hitelprogramból felépített lakások birtokbavételét 2026 év közepére valószínűsítem, a már meglévő lakások megvásárlását pedig az őszi hónapoktól kezdve folyamatosan.
A bankoknál jelentős az érdeklődés a 3 százalékos hitelre, és remélhető, hogy az első házalap kiásások már szeptemberben megtörténnek.
A folyamatnak összehangoltnak kell lenni az állami szervek részéről, folyamatosan kell kontrollálni a kivitelezői árakat, a hitelkeretek folyamatos biztosítását és főleg a lakosság tájékoztatására kell nagy figyelmet fordítani, hiszen azért a fiatalabb korosztály, legalábbis akik e hitelprogram által kívánják megoldani a lakhatásukat, nem járatosak a banki- ingatlanpiaci ügyekben.
Az albérletek árait tovább csökkentheti a program
- Az augusztusi adatok alapján enyhén már csökkentek az albérleti árak,
viszont a keresleti oldalon már 8 százalékos a csökkenés. Várható-e,
hogy tartósan is mérsékli az albérleti árakat a program?
- Igen, az albérleti árak mérséklődése tény, de további csökkenés várható, amit a lakáspiac keresleti és kínálati oldalának összehangolt fejlesztése vált ki. Bár az ingatlanpiaci és az albérleti piaci árak az inflációs számokban módszertani okokból nem szerepelnek, de kétségtelen, hogy a még albérletben lakók komfort érzetét, sőt az elkölthető jövedelmük szintjén növeli, ha kevesebbet kell kiadniuk albérleti díjakra.
- Mivel nincs időhöz kötve a program, elképzelhető-e, hogy hosszabb
távon is hatással lesz a gazdaságra?
- A 2010-es kormányváltást követően a kormányzati lakásépítési programok folyamatosak. Az Otthon Start Programmal most egy új, eddig nem preferált társadalmi réteget ér el, a fiatalokat, alacsonyabb jövedelműeket, gyermeket egyelőre nem vállalókat is, akik lakással még nem rendelkeztek.
Nem egyszeri, hitelen fellángolás a polgári kormány működésében a családok és a fiatalok helyzetbe hozása, hanem mondhatom, hogy a polgári kormány működésének lényege, elsődleges szempontja.
Magyarországon az elmúlt évtizedekben az ipar diszlokációja, elhelyezkedése alapvetően átrendeződött, amely a munkaerőt is az új ipari centrumokba vonzza. A lakhatási feltétételek, illetve lehetőségek viszont ezeken a felkapott helyeken nem állnak rendelkezésre a szükséges mértékben. Iparpolitikai, nemzetgazdasági szempont is, ha GDP-t akarunk bővíteni, hogy a magyar munkaerő rendelkezésre állását lakhatási oldalról is megoldjuk az adott ipari zónákban. Az Otthon Start a lakással nem rendelkezőket preferálja, de legalább annyira lényegesek a nemzetgazdasági érdekek is. Mindaddig ameddig a lakhatási feltételek társadalmi szinten nem megoldottak, ezeket az otthonteremtési programokat folytatni kell.
- A legtöbb bank csatlakozott a programhoz, milyen hatással lehet a
bankszektorra?
- Mondhatom, nem lesz olyan bank, amely ne csatlakozna, hiszen ez egy óriási üzleti lehetőség a bankoknak is. A kihelyezett kereskedelmi hitelállomány robbanásszerű emelkedésére számítok, több tízezer milliárd forintos banki forrás fog megmozdulni hónapokon belül, amelyek céliránya az egyes magánszemélyek, illetve a 250-es, illetve annál nagyobb lakóblokkokat építő beruházók, lakásfejlesztők lesznek. Mint utaltam rá, a nem behajtható hitelek végett pedig nem aggódom, hiszen a program mind a felvevői, mint a hitelfolyósítói oldalról fedett.
A program sikerre van ítéltetve
- Rejt-e veszélyeket a lakossági eladósodás növekedése?
- Amennyiben tartani tudjuk a fizetőképes kereslet élénkítő gazdaságpolitikai koncepciót, azaz lesznek munkahelyek, lesz a belső gazdaságnak teljesítőképessége, és a külföldi befektetők is folyamatos fejlesztéseket hajtanak végre Magyarországon, úgy a program sikerre van ítéltetve. Az lenne a probléma, ha a hazai gazdaság fejlesztésére képtelenek lennénk, az állam nem tudna a kkv-k és a családok felé a szubvenciókat érvényesíti, azaz a lakosság hitelerő képessége lecsökkenne. Ennek azonban épp az ellenkezője érvényesül. Fontos kockázati tényező az építőipari kapacitások megléte, amelyek a lakások tömeges és megfelelő ár-fekvésű kínálatát biztosítja. Úgy vágtunk bele a programba, hogy az építési és építőpari vállalkozók szövetsége, továbbá a kereskedelmi és iparkamara kinyilvánította, hogy a szükséges építőipari kapacitásokkal rendelkeznek. Remélhetőleg Koji László és Nagy Elek elnök urak tartani tudják az ígéreteiket, miáltal az összes többi feltétele, mind a kormányzati támogatás, mind a banki oldal 100 százalékban biztosított. És persze a 2026-os választások kedvező kimenetelén is sok múlik, főleg azon, hogy a másfél évtizede alkalmazott jól bevált családtámogató- és gazdaságpolitikai a jelenlegi formájában érvényesüljön tovább.
