Pezsdítően hathat az áfakedvezmény

Sibinger Márta szerint fellendülhet az építőipar és az ingatlanpiac (Fotó: Varga Imre)

A vállalkozások leggyakrabban az általános forgalmi adóhoz (áfa) kapcsolódó kérdésekkel keresik meg a tanácsadókat. A korábban gyakran változó jogszabályok rendszeresen adtak új és újabb feladatokat a tanácsadó társaságok számára. Az utóbbi időben azonban egyre stabilabb a jogszabályi környezet, ami ugyan kétségtelenül kiszámíthatóbbá teszi a piacot a vállalkozások és a magánszemélyek számára, de kevesebb feladatot ad az adótanácsadónak - számolt be lapunk megkeresésére a tapasztalatairól Sibinger Márta, az egyik legrégebbi, közel hatvanéves, mintegy háromezer kis- és közepes vállalkozással kapcsolatban álló, magyar tulajdonban lévő Saldo Zrt. tanácsadó cég vezérigazgatója. A szakember az utóbbi időben az átfogó otthonteremtési program előnyeit hangsúlyozva úgy látja, hogy a vállalkozások egyre érdeklődőbbek, és a bevezetett áfakedvezmény várhatóan - összhangban a kormány szándékaival - valóban élénkítően hat majd a hazai építőiparra és az ingatlanpiacra. Az adókedvezményekkel kapcsolatosan azonban a gyakorlat sok kérdést vet fel, ahogyan kiemelten igaz ez a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) esetén is.

A Saldo Zrt. általános forgalmi adóra szakosodott munkatársa, Vira Sándor érdeklődésünkre felsorolta tanácsait. Az általános forgalmi adót szabályozó törvény idei változásának következtében az építés alatt álló és az új építésű lakások értékesítésének adókulcsa huszonhétről öt százalékra csökkent. Lakásnak a jogszabály szerint az az ingatlan minősül, amelyet lakás vagy lakóház megnevezéssel jegyeztek be a földhivatali nyilvántartásba. Ám a lakóingatlan értékesítésének adókulcsa ezek esetében csak akkor számolható ötszázalékos mértékben, ha a lakás mérete nem haladja meg a százötven négyzetmétert, illetve a családi ház alapterülete nem nagyobb háromszáz négyzetméternél. Gyakran nem világos az adóalanyok számára, hogy milyen szabályok vonatkoznak a lakóingatlanhoz tartozó garázsra - emelte ki kérdésünkre Vira Sándor.

A garázs forgalmi értékét ugyanis már nem a kedvezményes, hanem az eredeti, huszonhét százalékos általános adókulcs terheli. Fontos továbbá az is - mutatott rá a szakember -, hogy az ötszázalékos adókulcs csak az olyan lakóingatlanra vonatkozik, amelynél a használatbavételi engedély jogerőre emelkedése óta nem telt el két év. Vagyis a két esztendőnél régebbi lakóingatlanokat, az eladó vállalkozás választásának függvényében, vagy adómentesen, vagy huszonhét százalékos adókulccsal kell értékesíteni.

Az áfatörvénynek azonban van egy speciális rendelkezése, amely szerint az építési szerződés alapján végzett munka - anyaggal együtt - is termékértékesítésnek minősül akkor, ha legalább szerkezetkészre építi a vállalkozó a megrendelő ingatlanját az építési szerződés alapján. Ennek következtében a félkészre vagy kulcsrakészre épített lakóingatlanok építési szerződései esetében szintén ötszázalékos adókulcsot alkalmazhat a kivitelező. A fővállalkozó anyagbeszerzéseit viszont már huszonhét százalékos adó terheli. Vagyis, miután az értékesítés adóterhe kisebb, mint a beszerzésé, így az építési vállalkozások áfa-visszaigénylő pozícióba kerülnek. Ez a helyzet azonban a szakértő szerint fokozott adóhatósági ellenőrzést eredményezhet.

Amennyiben az építési vállalkozás a számláját huszonhét százalékos általános forgalmi adóval állítja ki, úgy a magánszemély építtető a huszonhét százalékos áfát visszatéríttetheti, maximum ötmillió forintos összegig. A visszatéríttetésnek azonban számos feltétele van, amelyek a csok szabályit tartalmazó kormányrendeletben találhatók. Fontos, hogy a gyermek vállalása nem feltétel - emelte ki Vira Sándor. Az új adókulcsra és a lakásokra vonatkozó áfa-visszatéríttetés szabályait számba véve az adótanácsadó kérésünkre röviden rendszerezte a jogszabály adta lehetőségeket, mind az egyes magánszemély-vásárlók, mind az építtetők szemszögéből. Ezek szerint ötszázalékos az adóteher, ha a magánszemély megveszi készen az újnak minősülő lakóingatlant. Ám fontos, hogy az új otthon rendelkezzen a korábbiaknak felsorolt paraméterekkel. Ugyancsak ötszázalékos az adóteher, amennyiben a magánszemély kulcsra készen építteti meg a lakóingatlant a vállalkozóval a saját telkén. A méretkorlátokat azonban itt is figyelembe kell venni. Ezektől eltérően azonban huszonhét százalékos az adóteher, ha vállalkozástól veszi a magánszemély a lakóingatlant, amely esetében a használatbavételi engedély már több mint két évvel korábbi. Ugyancsak huszonhét százalékos az adóteher, ha a magánszemély vállalkozástól veszi az új lakóingatlanát, ám az nagyobb a törvényben meghatározott méreteknél. Szintén huszonhét százalékos áfát kell fizetnie a magánszemélynek akkor is, ha nem kulcsrakészen építteti meg az ingatlant, és nem jogosult az áfa-visszatérítésére, mert például adótartozása van, vagy büntetett előéletű.

Azokban az esetekben nincs adóteher - hangsúlyozta a szakértő -, amikor a magánszemély nem generálkivitelezővel építteti az ingatlanját és az áfa-visszatéríttetésre jogosult, természetesen figyelembe véve az ötmillió forintos korlátot. Továbbá látszólag akkor sem jelenik meg az adóteher, ha a lakásvásárlás során a magánszemély nem adóalanytól vásárol ingatlant.

- Az ötszázalékos adókulcs az olyan értékesítések esetében alkalmazható, amelyek teljesítési időpontja 2016. január 1. vagy ennél későbbi időpont.
- Ha a 2016-ban értékesített ingatlanra már az előző évben/években vettek át huszonhét százalékos áfatartalmú előleget, akkor ennek az áfaterhe változatlan. Csak a fennmaradó vételárat terheli az ötszázalékos áfa.
- Kulcsrakészen átadott lakóingatlan esetén a korábbi években kibocsátott huszonhét százalékos áfájú részszámlák adótartalma nem változik, az ötszázalékos adókulcs kizárólag 2016-ban, aktuális részteljesítés esetén alkalmazandó.