Fellendülhet végre a hazai lakáspiac

Hat év óta először emelkedett a lakóingatlanérték-index, amely a 2008-as csúcsév 84,1 százalékán áll jelenleg – közölte az OTP Jelzálogbank. Tavaly az országos áremelkedést egyértelműen a forgalom bő egyharmados bővülése generálta. Az adásvételek számának növekedése településtípusonként eltérően alakult: negyven százalékhoz ért Budapesten és a községekben, ugyanakkor valamivel ez alatt volt a városokban, míg a megyeszékhelyeken szűken harminc százalék feletti mértékről beszélhetünk. Ez azonban a szakértők szerint nem meglepő. A községek forgalma összességében a válság évei alatt jócskán visszaesett, míg a nagyvárosok relatíve jól tartották magukat. Így a mostani éves változást ezekhez a bázisokhoz célszerű mérni – közölte lapunkkal Valkó Dávid vezető elemző. Hozzátette: a forgalmi élénkülés még nem mindenhol mutatkozott meg az árak emelkedésében. Míg ugyanis az adásvételek döntő részét adó Budapesten négy százalék felett, addig a megyeszékhelyeken mindössze bő egy százalékkal nőtt az eladott ingatlanok átlagára, ugyanakkor az egyéb városokban és a községekben tavaly még egyértelműen négy-öt százalék közötti árcsökkenést mutatnak az adatok.

Országosan a közepes árkategóriájú ingatlanok ára nőtt a legnagyobb mértékben, míg a legolcsóbb és legdrágább kategóriák szerényebb mértékben drágultak. Ennek magyarázata lehet, hogy a legmagasabb kategóriában eleve kisebb volt a válság alatt bekövetkező árcsökkenés, ezért a jelenlegi áremelkedés is szerényebb.

A legalacsonyabb árkategóriában pedig a fizetőképes kereslet hiánya magyarázhatja az áremelkedés csekély mértékét. Budapesten viszont a befektetési célú vásárlók fő célpontjának számító legolcsóbb lakások ára nőtt a leglátványosabban.

Az elemzés szerint tavaly a megyék mindegyikében nőtt a tranzakciók száma, területileg azonban meglehetősen vegyes a kép. Az első két helyet – 2008 és 2013 között a második legnagyobb forgalmi veszteséget elkönyvelő – Békés és Pest megye szerezte meg hatvankét és ötvenöt százalékos bővüléssel, a sort pedig Bács-Kiskun és Somogy megye zárja tizennégy-tizenhat százalékkal. A 198 járásból 172-ben volt mérhető forgalomnövekedés. Annak a huszonhárom járásnak a többsége, ahol csökkent a forgalom, a Dunától keletre található. Budapest egészében negyven százalék felett, huszonnyolcezer fölé emelkedett tavaly az adásvételek száma. A legnépszerűbb kerület a XIII., a legtöbb lakóingatlan itt cserélt gazdát.
Bár a tizenkilenc megye közül mindössze négyben (Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Hajdú-Bihar, Komárom-Esztergom) növekedtek az árak, a növekedés rendre a nagyobb forgalmú megyékben és Budapesten következett be, ami elég volt ahhoz, hogy országosan is pozitív irányba mozdítsa az árváltozást. Győr-Moson-Sopron megye átlagára – köszönhetően a kedvező földrajzi fekvésének, a nagyarányú ausztriai munkavállalásnak, szárnyalnak a bérleti díjak, így a befektetői aktivitás is nagyon élénk – egy év alatt 14,3 százalékkal nőtt.

A megyeszékhelyek között a tavalyi rekorder Győr, ahol közel tizennyolc százalékkal nőtt az átlagár.
Érdekesen alakult a háztartások bő húsz százalékának otthont adó lakótelepi lakások piaca. Úgy tűnik, hogy a válság éveiben az országos átlagnál nagyobb, összességében tizennyolc százalékos árcsökkenést elkönyvelő szegmens most a fellendülés egyik nyertese lehet. A lakótelepi lakások ára egy év alatt országosan 136 ezer forintos négyzetméterárról 144 ezer forintos négyzetméterárra emelkedett. Ez az 5,9 százalékos növekedés jócskán meghaladja az országos áremelkedés ütemét. A legdrágább kerület továbbra is a XI., 2014-ben 226 ezer forintos átlaggal. A megyeszékhelyek közül tavaly is Győr állt az élen 179 ezer forintos négyzetméterárral, ami az országos átlagot többszörösen meghaladó, 14,7 százalékos áremelkedést jelent.

A 2014-ben országszerte eladott lakóingatlanok átlagára 11,0 (Budapest nélkül 8,4) millió forint volt.
A Budapesten kívüli járások esetében a dobogó mindegyik fokára egy-egy Balaton-parti járás állhatott fel: legdrágább a siófoki (290 ezer forintos négyzetméterár), majd a fonyódi (289 ezer forintos négyzetméterár), végül a balatonfüredi (224 ezer forintos négyzetméterár) járás volt.

A 2008 óta eltelt hat évben a szakértők szerint háromszázezer feletti lakóingatlan-tranzakció halasztódhatott el. A mostani áremelkedésekről, a piac beindulásáról szóló hírek és az ezeket mutató statisztikák azonban a befektetők mellett hamar aktivizálhatják majd a saját célra vásárlók tömegeit is. Döntésüket pozitívan befolyásolhatja a válság előtti időket idéző hitelkamat, illetve az idén július elsejétől immár a használt lakások vásárlására is felvehető Családi Otthonteremtési Kedvezmény.

---

Tízezer ingatlan negyvennégyezer új állást jelent
2 perces interjú: Párdi Zsófia
Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület projektvezetője

– Függetlenül az OTP elemzésétől, látnak–e esélyt arra, hogy fellendülhet az ingatlanpiac?

– Igen, látunk rá esélyt, hogy a lakásadásvételek megnövekedett száma és szerény árnövekedése – ha kismértékben is – kedvezőbb környezetet teremt a következő időszak lakásépítései számára, de ez természetesen még sok más tényezőtől is függ. Mi a bérlakás-építési modelleket dolgoztunk ki, illetve javaslataink között kiemelten szerepel, hogy az európai uniós forrásokat a lehető legszélesebb körben ki kell használni a bérlakásépítésre, hiszen annak hozadéka számos ponton egybevág az uniós célokkal: energiahatékonyság, munkahelyteremtés, településfejlesztés és munkaerő-mobilitás. Szeretnénk egy asztalhoz ültetni a parlamenti pártok lakásügyi szakpolitikusait további egyeztetések céljából.

– Miről tárgyalnának?

– Két évvel ezelőtt az elmúlt száz év legalacsonyabb szintjére esett vissza a magyarországi lakásépítések száma. Tavaly alig épült ennél több lakás. Az idei első negyedévben megint csökkenő tendencia látszott, bár az építési engedélyek növekvő száma jelenthet halvány reménysugarat. Ez azonban az elmúlt évek bázisán még mindig a százéves mélypontot jelenti. Nemzetközi összehasonlításban a bérlakásépítések aránya is drámai: 2013-ban mindössze 158, tavaly 293 bérlakás épült, és az idén sem várható sokkal több. Mindennek legfőbb oka az állami szerepvállalás hiánya, a lakáshitelek vonzerővesztése. Nincs lakáskoncepció, nincsenek lakásépítési célszámok, nincs bérlakásprogram. Ezekről a témákról mindenképpen szeretnénk egyeztetni a szakpolitikusokkal.

– Ha lenne lakásépítési program, az miben segítene?

- A lakásállomány megújításához felelős, hosszú távú program szükséges. Ez a lakosság és a hazai építőipar érdeke is. Tízezer lakás felépítése hozzávetőleg negyvennégyezer embernek ad munkát. Jelenleg legalább évi harmincezer lakásépítés hiányzik. Ez több mint százhúszezer megszűnt munkahelyet, egyben ennyi új munkahely lehetőségét jelenti. A lakásépítések, lakásfelújítások száma a mindenkori kormány teljesítményének egyik alapvető fokmérője kell, hogy legyen, mutatva a jövő iránti elköteleződését. Egy lakás építésének a támogatása nemcsak az építkező családra vonatkozhat, hanem az összes későbbi tulajdonosra, bérlőre, hozzátartozókra.